1．改正の背景

貸付用不動産については、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額（＝通達評価）との乖離の利用によって相続税や贈与税の税額が大幅に圧縮されている事例がありました。

このことから、納税者の予測可能性を確保し、評価の適正化及び課税の公平性を図るため、貸付用不動産の評価方法の見直しが行われました。

また、近年のマンション価格の高騰については、その一因として、都心の大規模マンションを中心に、短期売買が増加傾向にあることが挙げられています。これらの短期売買は、実際の需要に基づかない取引は好ましくないとの考えがあり、本来あるべき不動産取引への影響や、資産価値への影響など、様々な観点を考慮しながら、税制上の措置を含め必要な措置を講ずるべきとの見方があります。

このような状況を踏まえ、不動産にかかる公平性の確保をするために、今回の見直しが行われます。

 

2．貸付用不動産の評価方法の見直し

被相続人等が課税時期前５年以内に、対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の要件を満たす貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価することとされました。

ただし、課税上の弊害がない限り、貸付用不動産にかかる取得価額を基に、地価変動等を考慮した価額の80％相当額により評価することも認められる場合があります。

 

3．不動産小口化商品の評価見直し

不動産特定共同事業契約や信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産など、いわゆる不動産小口化商品については、取得時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額で評価することとされました。この「通常の取引価額に相当する金額」については、課税上の弊害がない限り、次のようなものを参酌して求めた金額によって評価することができるものとされています。

• 出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等
• 事業者等が把握している適正な売買実例価額
• 定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額

 

4．適用時期と経過措置について

これらの改正は、令和9年1月1日以後に相続等により取得する財産の評価に適用されます。

なお、一定の要件を満たす場合には、経過措置として従来の評価が認められます。

 

5．改正の影響と今後の留意点

今回の改正により、相続直前に不動産を取得することによる評価圧縮効果は、大きく制限されることになります。

今後は、取得時期や取得目的、保有の合理性といった点が、より重視されることになると考えられます。

相続税対策として不動産の活用を検討する場合には、評価額の引下げ効果のみを目的とするのではなく、中長期的な資産承継の視点から検討することが重要になるでしょう。

相続税対策については、税理士法人CROSSROADに、お気軽にご相談ください。